إنه في يوم

بناء على طلب السيد/ م..، المُقيم ..، ومحله المختار مكتب ...

أنا ............... محضر محكمة ................ انتقلت إلى حيث موطن:

السيد/ ع..، المقيم ...

مخاطباً مع/ .................

وأعلنته بالاستئناف الآتي

وذلك طعناً على الحكم الصادر بجلسة 25/2/2024 في الدعوى .. لسنة 2023 مدني كلي ..، والقاضي منطوقه بما مفاده: "حكمت المحكمة: برفض الدعوى ...".

واقعات الموضوع

1)     بموجب عقد البيع المؤرخ 4/5/2008 باع الطالب إلى المستأنف ضده إحدى الشقق الكائنة بالفيلا السكنية الخاصة بالمستأنف، وهي الفيلا ..، ومع مُراعاة أن الشقة المبيعة (موضوع التعامل) كانت هي الشقة رقم 6 بالدور الثاني يسار مدخل الفيلا، والبالغ مساحتها 201م2، ومع مُراعاة اشتمال البيع على مساحة من السطح "الرووف" تبلغ 160م2 ولكن مع مُراعاة وتأكيد أن المُصرح بالبناء عليه من هذه المساحة هو فقط 50م2 وذلك طبقاً لاشتراطات وتعليمات جهاز مدينة ..، وهيئة المجتمعات العمرانية.

2)     وجديرٌ بالذكر أن كامل مساحة الأرض المُقام عليها الفيلا السكنية المُشار إليها تبلغ 600م2، والفيلا تتكون من بدروم + أرضي + دورين علويين (أول وثاني) + سطح (رووف).

3)     وتجدر الإشارة إلى أنه بعد استكمال سداد المشتري لأقساط الثمن، وتأكد تمام استلام المشتري للوحدة العقارية موضوع التعامل والتبايع وذلك في غضون أواخر عام 2010، ومع مُراعاة أن مقدار ثمن البيع طبقاً للمُتفق عليه بين الجانبين يبلغ 600000جم (ستمائة آلف جنيه) هو الثمن المدفوع من المشتري ليد البائع.

4)     وجديرٌ بالذكر الإشارة إلى أنه طبقاً للبند الثامن عشر من العقد المؤرخ 4/5/2008، فإنه: لا يجوز للمشتري بأن يقوم بأية تعديلات أو بناء أعلى الرووف.

5)     وبعد إبرام عقد البيع المذكور واستلام المشتري لشقة التعامل وما يعلوها من رووف يتضمن غرف السطح، في الحدود المسموح بها تبعاً للترخيص القانوني الصادر بذلك، فوجئ الطالب بمحاولات المشتري الدائبة في إحداث تعديلات على غرف السطح، بمُحاولته البناء على ما يزيد على حدود الـ50م2 المسموح بها، طمعاً في تحويلها لشقة أخرى، وهو ما اعترض عليه المستأنف أيّما اعتراض، لما يتضمنه من مُخالفة مُباشرة للترخيص قانوناً.

6)     واستمرت محاولات المشتري، مع إخطار المُستأنف (باعتباره المالك البائع بالطبع) لجهاز المدينة لاتخاذ اللازم قانوناً عند كل مرة محاولة، وقيام الجهاز بإزالة وجه المخالفة وإعادة حال السطح لما كان عليه، إلى أن صدر القرار 740 لسنة 2014 بإيقاف الأعمال المخالفة بسطوح الفيلا، ولم ينفك المشتري عن الاستتار بالصمت لبعض الوقت، ثم مُعاودة الكرة طمعاً في تحويل غرف السطح لشقة سكنية أخرى، إلى أن أفلحت مُحاولاته مُؤخراً واستحوذ ليس فقط على كامل الـ 160م2 التي كانت ضمن مساحة البيع والتعامل بين الجانبين، وإنما اغتصب كذلك مساحة 5,5 متر ضمها للمساحة المَبينة بالمُخالف (للترخيص والاتفاق)، وجميعها تخص المُستأنف ولم تكن ضمن مساحة البيع ولا التعامل بين الجانبين المُتعاقدين.

7)     وحينما فتحت الجهة الإدارية باب المُصالحة على أعمال المباني المُخالفة، تقدم إليها المُستأنف ضده للتصالح على ما بناه بالمُخالفة للترخيص، وذلك حتى يتسنى له إدخال المرافق من كهربا وخلافه.

8)     والجدير بالذكر أن المُستأـنف لم يتخذ موقفاً سلبياً حيال ذلك، وإنما تقدم بطلب وشكوى مكتوبة لرئيس جهاز المدينة بتاريخ 11/2/2021، وقد شرح في شكواه المشكلة وما قام به المستأنف ضده من مُخالفات، كما قام المُستأنف كذلك بتاريخ 18/7/2021 بتحرير المحضر 6712 لسنة 2021 إداري ..، عن ذات الشأن والموضوع، ولكن جميع ذلك لم يردع المستأنف ضده عن إتمام إجراءات تصالحه رغماً عن تضرر المُستأنف!!.

9)     وما تقدم حدا بالمُستأنف إلى إنذار المُستأنف ضده رسمياً بتاريخ 10/4/2022 مُنبهاً إياه لما قام به من مُخالفات جوهرية للعقد المُحرر بينهما، لمُخالفته شروط الترخيص وعلى نحو يتضرر منه المستأنف ولا زال كما نبه عليه كذلك وبموجب الإنذار (الرسمي) ذاته بحقه في تفعيل الإجراءات القانونية ومنها فسخ العقد.

10)  وحاول المستأنف ضده التنصل من مسئوليته القانونية بموجب إنذار أرسله للمستأنف للرد على إنذاره إليه، وأورد فيه مُغالطات فجة وجسيمة، بمُحاولته القول بأحقيته قانوناً في الانتفاع بالشقة والسطح ملكه، ومحاولته نفي مسئوليته عن مخالفة الترخيص ونسبتها للمستأنف، من واقع أن الملكية باسمه لدى جهاز المدينة، لأنه الصادر لصالحه قرار تخصيص الأرض المُقام عليها المباني، وهو ما يعكس محاولته الاستتار خلف ذلك للتهرب من مسئوليته القانونية، على الرغم من الثبوت المؤكد واليقيني لأن تاريخ مُخالفات المباني إنما هو عقب تاريخ استلامه لعين التداعي وهو التاريخ الثابت كتابة بيقين، والسابق زمنياً بأعوام على تاريخ المُخالفات الصادرة منه.

11)  تجدرُ الإشارة إلى أن المُستأنف كان قد أصدر للمستأنف ضده توكيل رسمي في شأن عين التداعي، وبموجبه خوله حق التصرف وبحيث يكون له البيع للنفس أو الغير وإتمام إجراءات نقل الملكية لدى الشهر العقاري، كما خوله كذلك وفي التوكيل ذاته في شأن الإدارة والتعامل بخصوص المرافق مع الجهات الحكومية المختصة، ومع مُراعاة أن التوكيل الذي أصدره المستـأنف لصالح المستأنف ضده إنما كان نفاذاً للمتفق عليه في شروط عقد البيع المُحرر بين الجانبين، وبيان التوكيل المشار إليه كالآتي بعد: .. لسنة 2010 توثيق ...

12)  لما كان ذلك كذلك، فقد أقام المستأنف دعواه .. لسنة 2023 مدني كلي .. بغية الوصول لحكم بفسخ عقد البيع المحرر فيما بين الجانبين والمُنعقد بتاريخ 4/5/2008 مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية أخصها الإخلاء والتسليم كنتيجة لصيرورة يد المشتري على عين التداعي هي يد غاصب لا سند لها من القانون، ومع استعداد البائع كاملاً لرد الثمن المدفوع إليه فضلاً عن قيمة ما تم استحداثه من بناء بمعرفة المشتري طبقاً لقواعد الالتصاق، وكذلك مع اعتبار التوكيل الرسمي الصادر للمستأنف ضده ملغي وهابط الأثر قانوناً، وذلك على التأصيل القانوني والتفصيل المُبيّن بصحيفة الدعوى.

13)  بجلسة 25/2/2024 صدر الحكم الطعين قاضياً برفض الدعوى، ولما كان هذا الحكم قد جاء معيباً بمُخالفة القانون والخطأ في تطبيقه فضلاً عن الفساد في الاستدلال ومُخالفة الثابت بالأوراق؛ ومن ثم، فإن المُستأنف يطعن عليه لما سيلي بيانه بعد من أسباب، وبما يتضمن في الوقت ذاته رداً على ما أورده الحكم في أسبابه.

أسباب الاستئناف

السبب الأول: تعيب الحكم الطعين بمُخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وبمُخالفة الثابت بالأوراق وذلك لرفضه القضاء بالفسخ (وإعمال آثاره) على الرغم من تحقق جميع شروطه القانونية، ومما يعيب الحكم ويُوجب إلغائه:

14)  من وجه أول، فإنه تجدر الإشارة لما تنص عليه م 147 مدني من أن: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين"، وما تنص عليه م 148 مدني من أن: "يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية"، فضلاً وإضافة لما تنص عليه م 157 مدني من أنه: "في العقود المُلزمة للجانبين، إذا لم يوفِ أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض في الحالتين إن كان له مُقتض"، وما تنص عليه م 160 مدني من أنه: "إذا فُسِخَ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد".

15)  وقد قضت محكمة النقض بأن:

v   "فسخ العقد صورة من صور المسئولية العقدية ويتمثل في حِل الرابطة العقدية جزاء إخلال أحد طرفي العقد المُلزم للجانبين بأحد الالتزامات الناشئة عنه" (الطعن 1859 لسنة 72ق - جلسة 23/11/2004)،

v   الفسخ يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر (الطعن 352 لسنة73ق - جلسة 14/4/2005)،

v   "مجرد عدم تنفيذ المدين لالتزامه التعاقدي يعتبر في ذاته خطأ مُوجباً للمسئولية" (الطعن 422 لسنة 37ق ـ جلسة 12/12/1972، الطعن 592 لسنة 55ق ـ جلسة 26/1/1989).

16)  ومن وجه ثان، ومُكمّل لما تقدم، وفي شأن المسألة المُثارة في الدعوى الراهنة، وحكم ما استحدثه المستأنف ضده من بناء (مُخالف)، وفيما يخص القواعد والمبادئ القضائية المقررة في شأن "قواعد الالتصاق"، وذلك على ضوء ما تنص عليه المواد 924، 925 مدني خاصة، فإنه من المُستقر عليه باضطراد لدى قضاء النقض أن:

v   "إذ كان الحكم المطعون فيه قد أثبت سوء نية الطاعنين في إقامة المباني ...، وكان المشرع قد خول مالك الأرض ... الحق في تملك البناء الذي يقيمه الغير في أرضه دون رضاه وقضى بأن للمالك الخيار بين طلب إبقاء البناء وطلب إزالته على نفقة من أقامه" (الطعن 163 لسنة 38ق – جلسة 8/5/1973)،

v   "من المقرر- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن ملكية المُنشآت لا تنتقل إلى المشترى بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض وإنما بتسجيل عقد البيع لأن عقد البيع غير المسجل وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن يكون للمشترى حيازة المبيع والانتفاع به إلا أن هذا العقد لا يُنتج أثراً بشأن تملك المشترى لما يُقيمه من مبان لأن حق القرار حق عيني فلا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري إلا بالتسجيل، أما قبل تسجيل سند المشترى فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الالتصاق مقابل أن يدفع للمشترى أقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب المنشآت وفقاً لما تنص عليه المادة 925 من القانون المدني" (الطعن 465 لسنة 47ق – جلسة 25/2/1981)،

v   "إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن شريك على الشيوع في أرض النزاع مع المطعون عليها وبحق النصف لكل منهما، وأنه لم يقم بالبناء على حصته من العقار تعادل نصيبه فيه، بل أقام البناء على كامل الأرض المملوكة له والمطعون عليها مع علمه بذلك ورغم إنذارها له وطلبها منه وقف البناء لإقامته على الأرض المملوكة لها ... فإن ما انتهى إليه الحكم من اعتبار الطاعن بانياً سيء النية على أرض المطعون عليها وأنه يحق لها وطبقاً للمادة 924 من القانون المدني استبقاء نصف البناء على أن تدفع قيمته مستحق الإزالة إعمالاً لإحكام الالتصاق، لا يكون مخالفاً للقانون" (الطعن 1241 لسنة 47ق – جلسة 24/3/1981)،

v   "أحكام الالتصاق بالعقار أوردها المشرع في القانون المدني بالفصل الثاني - المنظم  لأسباب كسب الملكية - من الباب الأول للكتاب الثالث، فاعتبره سبباً مستقلاً قائماً بذاته من الأسباب القانونية للملكية، وهو سبب يرتكز في الأصل على قاعدة أن مالك الشيء الأصلي هو الذي يملك الشيء التابع، فملكية الأرض يستتبعها ما يقام على هذه الأرض من مبان بحكم الالتصاق، وبالتالي فإن ملكية البناء تطبيقاً لقواعد الالتصاق لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المقام عليها، وهذا الأمر هو ما أفصحت عنه المواد 922،924، 925 من القانون من النص بلفظ صريح على أن ما يقوم من بناء يكون لصاحب الأرض، ومن ثم فإن طلب تسليم البناء المُشيد على أرض لا يملكها الباني استناداً إلى قواعد الالتصاق لا يصح إبداؤه إلا ممن خوله القانون حق تملكه وهو صاحب الأرض أي مالكها، ولما كان حق ملكية العقار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه، ولا يسوغ له ترتيباً على ذلك طلب إعمال قواعد الالتصاق بشأن المباني التي يحدثها الغير في الأرض التي اشتراها بعقد غير مسجل" (الطعن 354 لسنة 50ق – جلسة 28/1/1981)،

v   "الأصل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن ملكية الأرض تستتبع ملكية ما يقام عليها من مبان بحكم الالتصاق مقابل تعويض من أقامها وفقاً للأحكام التي أوردها المشرع في هذا الخصوص" (الطعن 803 لسنة 49ق – جلسة 16/2/1983).

17)  من وجه ثالث، فإن من المقرر أنه "يجوز للموكل في أي وقت أن ينهي الوكالة .. ولو وُجد اتفاق يخالف ذلك".

18)  وحصيلة القول، وبإنزال ما أشير إليه من حقائق وثوابت قانونية وتطبيقات قضائية على واقعات الدعوى الراهنة، تبرز جلية النتائج والحقائق الواقعية الآتية بعد:

§      الحقيقة الأولى: تحقق موجبات فسخ عقد البيع المُحرر بين الجانبين، من واقع وكنتيجة حتمية لما ثبت بيقين من ارتكاب المستأنف ضده لمخالفة جوهرية وجسيمة للمُتفق عليه عقدياً بينهما، وذلك بالبناء على كامل مساحة الرووف الـ160م2 المُندرجة ضمن تعامل البيع بينهما، وعدم اقتصاره على حدود الـ50م2 المسموح بها اتفاقاً والمُصرح بها قانوناً، وذلك على الرغم من النص صراحة وقطعياً في العقد المُحرر بين الجانبين على ضرورة وأهمية التزامه بذلك وقبوله بهذا الالتزام، وثبوت قبوله الاطلاع على التصميمات الهندسية الخاصة بعين التداعي، والترخيص المسموح به، وقبوله الالتزام بجميع ذلك، إلا أنه خالف المُتفق عليه، وهي مُخالفة جوهرية وجسيمة ولاريب، ولا يقدح في هذا ولا ينال منه، محاولته التصالح على المباني المخالفة للترخيص، وخاصة وقد عدى واعتدى على مساحة التعامل أساساً وجاوزها واغتصب مساحة 5,5 متر وضمها للمساحة المبينة، مُجسداً أسوء معاني سوء النية والإضرار بالمُستأنف وبالعقد ومُهدراً لقيمته المُلزِمة كأنما لا قيمة قانونية للعقد وما به من اتفاق طرفيه،

§      الحقيقة الثانية: يترتب على فسخ عقد البيع المُحرر بين الجانبين، وجوب إعادة المُتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قانوناً وقت التعاقد، ومما مؤداه تحول يد المستأنف ضده على عين التداعي وصيرورتها يد غاصب لا سند لها من القانون، مما مؤداه الأحقية القانونية للمستأنف في طلب طرد المستأنف ضده وإخلائه من العين للغصب وتسليمها للمستأنف بحالتها الراهنة، ومع استعداده لرد ما تقاضاه من ثمن تعاقدي، وكذلك مع استعداده كاملاً لرد قيمة ما استحدثه المستأنف ضده من بناء في ملك المستأنف،

§      الحقيقة الثالثة: وجوب اعتبار التوكيل الرسمي الصادر من المستأنف للمستأنف ضده، نفاذاً لشروط العقد المحرر بينهما، ملغي وهابط الأثر قانوناً، كنتيجة لفسخ عقد البيع وزوال آثاره ومنها ذاك التوكيل.

19)  جديرٌ بالذكر أنه على الرغم من جميع ذلك، فقد خالف الحكم الطعين هذا النظر وقضى عجباً برفض الفسخ !! وهو ما يجعل الحكم الطعين معيباً - ولاريب - بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وبمُخالفة الثابت بالأوراق، ولعله يبدو خطأ الحكم الطعين جلياً في استخلاصه رفض إيقاع الفسخ رغم ثبوت الإخلال العقدي، وكأنمَّا هناك شرط اتفاقي صريح على ذلك، أي اتفاق المتعاقدين على عدم فسخ العقد حتى في حالة ارتكاب المخالفة العقدية المُشار إليها، وهو ما يخالف الثابت بالأوراق والتي تخلو خلواً تاماً ونهائياً من مثل هذا الاشتراط، والذي يلزم أن يكون حال وجوده اتفاقاً صريحاً فلا يكفي أن يُستخلص ضمناً،

20)  وغني عن البيان مُناقضة الحكم الطعين لصحيح القانون لصدوره قاضياً بقضائه رغم  توافر شروط الفسخ الثلاثة والتي هي: 1) إخلال أحد المتعاقدين بالتزاماته، 2) عدم إخلال طالب الفسخ بالتزاماته، 3) إعذار المدين، كما وأنه ينبغي مُراعاة أن عدم التنفيذ الجزئي (وكذلك التنفيذ المعيب والتنفيذ المتآخر) يعتبر مُبرراً كافياً للفسخ (نقض مدني 6/3/1989 – مجموعة المكتب الفني س 40 ص 735 رقم 127). كما وأن محكمة النقض قد قضت كذلك بأن: "الفسخ حل للرابطة العقدية بسبب إخلال أحد طرفي العقد الملزم للجانبين بالتزام ناشئ عنه، والأصل ألا يقع إلا بحكم القاضي" (نقض مدني 18/1/1989 – الطعن 537 لسنة 56ق).

السبب الثاني: مجئ أسباب الحكم معيبة بمخالفة القانون وبالخطأ في تطبيقه (من وجه آخر بخلاف ما ذُكر آنفاً) من واقع إهداره للحق القانوني المقرر للمستأنف في الاختيار ما بين طلب فسخ العقد أو التنفيذ العيني بإعادة الحال وإزالة المخالفات حيث جاء الحكم الطعين مُتضمناً مُصادرة لحق الخيرة المذكور وبما يتضمن مُخالفة مُباشرة للقانون ومما يَبطل معه الحكم ويتوجب إلغائه:

21)  الثابت طبقاً لنص م 157/1 مدني أنه : "في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض"، وهو ما مُؤداه أنه في حالة إخلال أحد المتعاقدين بتنفيذ التزاماته، فإن للمُتعاقد الآخر أي للدائن بالالتزام التعاقدي حق الخيرة بين إما طلب التنفيذ العيني للعقد أو طلب فسخه مع التعويض في الحالتين متى تحقق مقتضاه وموجبه، والثابت أن المُستأنف إنما أثر طلب فسخ العقد وفضله واختاره وليس التنفيذ العيني له، وقد اختصم من اتفق معه وتعاقد ووقع بيديه العقد معه واشترى منه ما اشترى وعلى شرط البيع بينهما بما مفاده عدم استحداث مبان على سطح العقار أو تعديل أو تغيير طبيعته وغرضه، وهو ما خالفه المستأنف ضده بيقين، ليس هذا فقط، وإنما جاوز المساحة الداخلة ضمن التعامل الحادث بين الجانبين المتعاقدين وعدى على المساحة المُخصصة للمُستأنف وهو المالك الأصلي ومالك الأرض بالأساس، ومع مُراعاة حقيقة أن طبيعة اعتداء المُستأنف ضده ومُخالفته العقدية وامتدادها للعدوان على مساحة تتبع المُستأنف (بل والتقدم للجهة المختصة للتصالح على ترخيص هذه الأعمال المُخالفة) وهو ما من شأنه التدليل بأبلغ بيان على خطأ ما جاء بالحكم الابتدائي الطعين، إذ كيف يمكن إزالة المُخالفة العقدية جدلاً وإعادة الحال لما كان عليه بدون فسخ العقد ابتداءً، وهو ما يعكس حجم خطأ ما ذهب إليه الحكم الطعين في كل الفروض الجدلية المُمكن إثارتها.

22)  وعلى هذا النحو، فإنه يتبين جلياً أنه طبقاً لصحيح القانون وعلى ضوء م 157 مدني فإنه ليس للمحكمة أن تغير مضمون الطلب المبدي من جانب المدعي في دعواه ولا أن تعدل في ترتيبه لأولوياته واختياراته القانونية، وهو وحده صاحب النظر ليراه ما هو مُحققاً لمصلحته طالما أن اختياراته وترتيبه إياها مُوافقاً لصحيح القانون، فإن رأى الدائن بالالتزام التعاقدي أن الاختيار الأنسب له ولمصلحته هو طلب فسخ العقد، فإنه ليس للمحكمة أن تصادر حقه القانوني في هذا الاختيار، وتقول بأن التنفيذ العيني هو الأنسب، لما في ذلك من إهدار للإرادة العقدية، ومخالفة غير جائزة لصحيح القانون، ومما يعيب الحكم ويوجب إلغائه لما به من عوار جلي يُبطِله.

23)  وفي سياق الإطار ذاته، فإنه جدير بالذكر الإشارة لحقيقة أنه يكفي لطلب الفسخ توافر المصلحة القانونية، ذلك أن من حق كل طرف في عقد تبادلي أن يطلب فسخ العقد عند إخلال الطرف الآخر بالتزاماته سواء تحقق له من الفسخ مصلحة اقتصادية أم لا (نقض مدني 14/6/1987 المجموعة السنة 38 جـ 2 ص 822 قاعدة 174)، وهذا يفيد بعبارة أخرى أنه لا يُشترط إثبات الضرر لطلب الفسخ، لأن الضرر مطلوباً للتعويض وليس الفسخ، أما الفسخ فيكفي للحكم به عدم التنفيذ والمصلحة تتوافر من مجرد عدم تنفيذ العقد، دعوى فسخ البيع ... النزاع يثور فيها حول تنفيذ أو عدم تنفيذ التزامات طرفي العقد (نقض مدني 14/6/1987 المشار إليه).

24)   ولا يقدح في صحة ما تقدم ولا ينال منه قولاً يُوجه شطر أن للقاضي رفض الفسخ القضائي إذا كان ما لم يُنفذ من التزام يدخل في إطار الالتزامات الثانوية أو قليلة الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته، ذلك أن المُعول عليه والمعتمد للقول بجوهرية الالتزام المُثار من عدم جوهريته، إنما يكون الفيصل فيه لمقصود المتعاقدين وقت العقد، ومما مؤداه أن الصفة الجوهرية تستفاد بالنظر إلى إرادة المتعاقدين، ويكون الالتزام جوهرياً إذا كان العقد بدونه ما كان يتم، وقد قضت محكمة النقض بأن: "الفسخ يكون جزاء الإخلال بالتزام جوهري، متى كان من الشروط الأساسية للتعاقد والتي بدونها ما كان يتم، إذ تكون مخالفة المتعاقد الآخر في هذه الحالة إخلالاً منه بأحد التزاماته الجوهرية مما يجيز للمتعاقد معه طلب الفسخ" (نقض مدني 16/11/1989 مجموعة المكتب الفني السنة 40 جـ 3 ص 116 رقم 336)، كما قضت محكمة النقض بأن تحديد ما إذا كان الالتزام من الالتزامات الجوهرية يكون بالنظر إلى مقصود العاقدين وقت التعاقد، ولمحكمة الموضوع ممارسة سلطتها في تفسير العقد بما لا يخرج عن مدلوله الظاهر (نقض مدني 24/2/1966 مجموعة المكتب الفني السنة 17 ص 443).

25)  ومتى كان ذلك كذلك، وكان المعول عليه قانوناً والمعيار الحاسم للقول بجوهرية الالتزام المسوغ لإيقاع الفسخ حال عدم تنفيذه طبقاً لاتفاق المتعاقدين، هو النظر في شأن هذه الجوهرية بمنظور المتعاقدين وقت العقد، فإنه يُكمّل ذلك، أن الثابت بيقين أن البند الثامن عشر من العقد المؤرخ 4/5/2008 المُحرر فيما بين الجانبين قد تضمن اتفاقاً صريحاً مباشراً قاطعاً في دلالته بالتزام المستأنف ضده بألا يقوم بأية تعديلات أو بناء أعلى الرووف، وهو ما يقطع بكون هذا الالتزام جوهري وأساسي في تقدير المتعاقدين، وإلا لما كان رصدا له اتفاقاً صريحاً بهذه الصياغة في عقدهما، وهو ما قد خالفه المستأنف ضده مخالفة مباشرة وجسيمة وفجة، ومع تكرار الإشارة إلى أن مطلوب الفسخ هو الإخلال بتنفيذ الالتزام العقدي، بغير لزوم ارتباط بتحقق ضرر من جراء ذلك ولا إثباته، ذلك أن الضرر يكون مطلوباً للتعويض ويكفي الإخلال بتنفيذ التزام عقدي كمسوغ للفسخ، وهو ما يُعد مُتحققاً بكفاية وزيادة في دعوى المُستأنف، متى ثبت انعقاد إرادته وتصميمه حاسماً أمره على اختيار فسخ العقد، فلا يصح قانوناً القضاء برفض الفسخ على قالة (غير صحيحة قانوناً) شطر إمكانية أو رجحان التنفيذ العيني وإزالة الأعمال المخالفة، ولا حتى شطر القول بالتعويض، لأن الحق في التعويض ثابت في الحالتين سواء بالفسخ أو بالتنفيذ العيني، ويكون مداره الضرر.

26)  ولعل يثور التساؤل على الفرض الجدلي – والجدل غير الحقيقة – بمنطق الحكم الطعين ولكن كيف يمكن التنفيذ العيني للالتزام العقدي؟؟!! وبما مؤداه إعادة الحال لما كان عليه وإزالة الأعمال المخالفة للاتفاق (حتى وإن تم التقدم بطلب للتصالح عليها مع الجهة الإدارية)، في حين أن البناء امتد لمساحة تجاوز مساحة التعامل وتندرج فيما لا زال ولا يزال على ملك المستأنف، وإن كان ذلك كذلك، فلما لم يمنح القاضي المدين بالالتزام التعاقدي مهلة لتنفيذ هذا الالتزام بدلاً من رفض الحكم بالفسخ؟!! رغم أن الثابت قانوناً أن للقاضي منح المدين مهلة للوفاء بالتزامه إذا اقتضت الظروف ذلك وهو ما مؤداه خطأ الحكم في أقصى الفروض الجدلية المثارة، وجميع ذلك  على الرغم من ثبوت الإخلال بالالتزام العقدي في جانب المستأنف ضده، وجدير بالذكر أن المدين بالالتزام العقدي لم يعرض من جانبه أن يتوفى الفسخ بإزالته الأعمال المخالفة وإعادة الحالة لما كان عليه، طبقاً للاتفاق وتبعاً له، وحصيلة القول مما تقدم جميعه وخلاصته تحقق شروط الحكم بالفسخ جميعها في حق المستأنف ضده، فقد ثبت في حقه ما قام به من مخالفات عقدية جوهرية وجسيمة وثبت ذلك بيقين من الأوراق.

******************************

السبب الثالث: تعيب الحكم الطعين بالخطأ في الإسناد وفهم واقع الدعوى بالخلط بين البند الثامن من العقد وما بين البند الثامن عشر والذي تمسك به المستأنف في صحيفة دعواه مع ما ترتب على هذا الخطأ والخلط بحكم التبعية من خطأ في التطبيق القانوني فضلاً عن المخالفة الصارخة للثابت بالأوراق والفساد الجسيم في الاستدلال، ومما يَبطل معه الحكم وجوباً ويتعين إلغائه:

27)  بمُطالعة كل من: صحيفة افتتاح الخصومة من جانب، والحكم الابتدائي الطعين من جانب آخر، نجد أن المُستأـنف قد تمسك حاسماً جازماً في صحيفة دعواه بما ورد النص عليه في البند الثامن عشر من العقد المؤرخ 4/5/2008 وذلك لإيضاح المُخالفة العقدية المُرتكبة من جانب المُستأنف ضده، في حين أن الحكم الطعين يُورد في حيثيات أسبابه الإشارة لما ورد النص عليه في البند الثامن من العقد لتبرير ما قضى به برفض الفسخ، على قالة أن النص العقدي لم يتضمن اتفاقاً (صريحاً) على ترتيب جزاء الفسخ في حالة المخالفة وإنما أورد جزاء آخر بإزالة الأعمال المخالفة وإعادة الحال لما كان عليه، وهو ما يجعل الحكم الطعين معيباً (بشدة) في استخلاصه لحقيقة دعواه وما أسنده لعقد التداعي فيها، وهو ما كان له أبلغ الأثر في مجيء التطبيق القانوني للحكم مَعيباً كذلك بالتبعية وبحكم اللزوم؛ ذلك أن البند الثامن يختلف اختلافاً تاماً وكلياً عن البند الثامن عشر.

28)  وتفصيل ذلك وبيانه، أن البند الثامن والذي جاء في الصفحة الرابعة من العقد وينصرف بصريح تعبيراته إلى مُعالجة مسألة التزام المشتري بعدم إحداث تعديلات تمس كيان الإنشاءات أو فتحات بالواجهة وما يتعلق بالمنافع المشتركة والمظهر العام للعقار، في حين أن البند الثامن عشر والذي جاء في الصفحة السادسة من العقد هو الذي قد انصرف الحديث فيه لمُعالجة مسألة سطح العقار (الرووف) والتزام المشتري بعدم القيام بأية أعمال فيه، وهو ما مؤداه اختلاف البندين الثامن والثامن عشر اختلافاً جذرياً بيناً موضعاً ومكاناً وكذا اختصاص كل منهما بمعالجة مسألة تختلف عما ورد بالبند الآخر، وذلك على ضوء ما أوضحه النص العقدي في كل من البندين، والذي يُفترض مجيئهما مُعبرين عن حقيقة دلالة ومقصود الطرفين المُتعاقدين وقت التعاقد.

29)  ويترتب على ذلك، أن الحكم الطعين قد أخطأ حين أعمل البند الثامن في غير مجال سريانه بحسب مقصود الطرفين المتعاقدين، كما أخطأ كذلك في الوقت ذاته حين عطَّل وحال دون إعمال أثر البند الثامن عشر على الرغم من تحقق المُخالفة العقدية المُشار إليها فيه، وهو ما مؤداه تعيب الحكم تعيباً جسيماً بالخطأ في الإسناد والخطأ في فهم الواقع والمُخالفة الجسيمة للثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال، ومما يَبطل معه الحكم وجوباً.

30)  جديرٌ بالذكر أن ما تذرع به الحكم الطعين لتبرير قضائه وقولته بالتنفيذ العيني وإعادة الحال لما كان عليه، إنما جاء في البند الثامن وخلا البند الثامن عشر من مثل هذه الإشارة، ومع تأكيد وجوب مراعاة حقيقة أن البند الثامن عشر هو البند الواجب التطبيق وليس البند الثامن الذي طبقه الحكم وأعمل أثره في غير مجال سريانه، ولكنَّ هذا الأمر مما يعكس وجهاً آخر من شدة مُخالفة الحكم الطعين لصحيح القانون في كل الفروض الجدلية.

31)  جديرٌ بالذكر كذلك، أن ما تذرع به الحكم الطعين من خلو البند من اشتراط لتوقيع جزاء الفسخ في حالة المخالفة يبدو تبريراً عجباً عجيباً لأنه وكأنمَّا لا حق للمستأنف في التمسك بطلب الفسخ إلا إذا كان هناك اشتراط صريح في العقد على توقيع الفسخ، في حين أن الأصل في الفسخ هو أن يكون "قضائي" بحكم القضاء، والاستثناء من هذا الأصل هو ما يكون نتيجة للتمسك بالشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في اتفاق المتعاقدين، والثابت بيقين هو أن المستأنف تمسك في دعواه بالفسخ القضائي وليس الاتفاقي، وهو ما يعكس وجهاً آخر من خطأ الحكم الطعين خطأ جلياً في فهم الواقع وإسناده للدعوى ما ليس فيها ولا في الأوراق، ومما يُبطِل الحكم وجوباً ويتعين إلغائه، وقد سبقت الإشارة لما قضت به محكمة النقض من أن: "الفسخ حل للرابطة العقدية بسبب إخلال أحد طرفي العقد الملزم للجانبين بالتزام ناشئ عنه، والأصل ألا يقع إلا بحكم القاضي" (نقض مدني 18/1/1989 – الطعن 537 لسنة 56ق).

32)  وفي شأن التطبيقات القضائية لمحكمة النقض وعيوب تسبيب الأحكام القضائية، فقد قضت بأن: "الأحكام يجب أن تقوم على أسباب واضحة تنم عن تحصيل المحكمة فهم الواقع في الدعوى وأن الحقيقة التي استخلصتها واقتنعت بها قد قام دليلها الذي يتطلبه القانون ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليه قضاؤها" (نقض مدني 11/5/1989 – الطعن 1282 لسنة 57ق)، كما قضت كذلك بأن: "من المُقرر أن الأحكام يجب أن تكون مبينة على أسباب واضحة جلية تنم عن تحصيل المحكمة فهم الواقع في الدعوى مما له سند من الأوراق والبيانات المُقدمة  لها وأن الحقيقة التي استخلصتها واقتنعت بها قد قام دليلها الذي يتطلبه القانون ومن شأنه أن يؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها قضاؤها" (نقض مدني 16/2/1982 – الطعن 7 لسنة 51ق)، كما وقد قضت كذلك بأن: "تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعض المستندات أو ابتناء قضائها على ما حصلته بالمخالفة للوقائع الثابتة بأوراق الدعوى يعيب حكمها بمخالفة الثابت في الأوراق" (نقض مدني 27/1/1989 – الطعن 566 لسنة 54ق)، وقضت بأن: "ابتناء الحكم على واقعة مستخلصة من مصدر .. موجود ولكنه مناقض لما أثبته .. يبطل الحكم" (نقض مدني 12/4/1992 – الطعن 840/1123 لسنة 55ق، 18/2/1987 – الطعن 1050 لسنة 56ق)، كما قضت بأنه: "على محكمة الموضوع أن تقيم قضاءها على ما له أصل ثابت بأوراق الدعوى فإذا بنت حكمها على خلاف الثابت بتلك الأوراق تعين نقضه" (30/12/1981 الطعن 861 لسنة 47ق).

33)  وأخيراً وليس آخراً، فقد أبدى المستأنف في صحيفة افتتاح الخصومة الاستعداد لرد ما قبضه تحت بند الثمن، فضلاً عن أقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن العقار بسبب ما استُحدث من بناء، على ضوء وأساس قواعد الالتصاق، مع تمسك المُستأنف كذلك بتفعيل آثار الفسخ، وما يترتب عليه مما تم ذكره وأخصها إخلاء المستأنف ضده من الوحدة المباعة وتسليمها للمستأنف، واعتبار التوكيل الصادر لاغياً.

بنــــــــاء عليـــــــه

أنا المحضر سالف الذكر انتقلت في التاريخ أعلاه وأعلنت المعلن إليه بصحيفة هذا الاستئناف، وكلفته بالحضور أمام محكمة مأمورية استئناف .. (د/.....)، بمقرها الكائن .. وذلك بجلستها التي ستنعقد علناً في تمام الساعة الثامنة صباحاً وما بعدها يوم ......... الموافق .../.../2024؛ وذلك ليسمع الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي والقضاء مُجدداً بالطلبات ذاتها المبينة بأصل صحيفة افتتاح الخصومة، وبما مؤداه الحكم بفسخ عقد البيع المُنعقد بتاريخ 4/5/2008 مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية أخصها وجوب اعتبار يد المستأنف ضده على عين التداعي هي يد غاصب، ومما مؤداه وجوب إلزامه بإخلاء عين التداعي وتسليمها للمستأنف بحالتها الراهنة وخالية من التلفيات، وكذلك مع اعتبار التوكيل الرسمي .. لسنة 2010 توثيق .. الصادر من المستأنف للمستأنف ضده عن عين التداعي ملغي قانوناً. وفي كل الأحوال، مع إلزام المستأنف ضده بكافة المصروفات والأتعاب وعن الدرجتين،

ومع احتفاظ الطالب المستأنف بحقوقه القانونية كاملة وبكل أنواعها،

ولأجل العلم/ ... .